Concessioni balneari, ecco come si calcola l’indennizzo per chi lascia: le regole e i nodi per la Calabria

Nell’ultimo articolo su queste pagine sostenevo che la gara sulle spiagge, se ci sarà, si deciderà su un numero, l’indennizzo che chi subentra deve pagare a chi lascia, e che quel numero lo scriverà una perizia asseverata. Restava aperta la domanda che ogni imprenditore balneare si sarà fatto leggendo, cioè con quale metodo. Adesso il metodo c’è.

Il 16 ottobre il Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili ha reso note le linee guida per la stima del valore d’indennizzo dei concessionari uscenti, approvate per diventare parte integrante del bando-tipo nazionale. Il giorno prima, agli Stati generali dei balneari di Rimini, il ministro del Turismo Gianmarco Mazzi aveva annunciato, come ha riportato Il Sole 24 Ore, che il 22 ottobre il ministro Salvini porterà il bando-tipo in Conferenza unificata, ultimo passaggio prima dell’approvazione definitiva. Non è una coincidenza, perché lo schema ministeriale indica proprio nelle linee guida dei commercialisti, che vi saranno allegate, il parametro di riferimento per le perizie. Lo schema è ancora provvisorio, e il Consiglio nazionale aggiornerà il documento, ove necessario, se il testo definitivo cambierà.

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Per capire perché un documento professionale finisca allegato a un atto dello Stato bisogna ricordare il decreto che non c’è. La legge 118 del 2022, riscritta dal decreto salva-infrazioni del 2024, affidava i criteri di calcolo dell’indennizzo a un decreto interministeriale da adottare entro il 31 marzo 2025. Il Consiglio di Stato, con il parere n. 750 del luglio 2025, ne giudicò confuso il metodo di calcolo e mise in guardia dal rischio di caricare sui concorrenti oneri ingiustificati. Il decreto non è mai stato adottato, e la sentenza di agosto di cui ho già scritto ha chiarito che quella mancanza non ferma le gare. Il vuoto andava riempito.

Il criterio che regge l’intero documento sta in poche righe, e da lì discende tutto il resto. Si indennizza soltanto ciò che alla scadenza conserva un’utilità oggettivamente apprezzabile anche per chi subentra, magari sotto forma di spese che il nuovo gestore non dovrà sostenere. Non conta quanto l’uscente ha speso. Conta quanto della sua gestione passa alla successiva.

Lettini, ombrelloni, cabine amovibili, attrezzature del bar e della cucina restano di proprietà di chi lascia e per questo non entrano nel calcolo, salvo che il bando disponga diversamente. Vi entrano invece le opere inamovibili, come le cabine in muratura, le piscine, gli impianti sportivi o la piattaforma per l’accesso delle persone con disabilità, anche se a fine concessione sono destinate all’ente concedente in base all’articolo 49 del codice della navigazione. Vi entrano le manutenzioni, ma solo quelle straordinarie, che secondo i principi contabili accrescono capacità, produttività o sicurezza del bene o ne allungano la vita utile, mentre la verniciatura di fine inverno resta fuori. Fuori restano anche le opere colpite da ordine di demolizione, quelle che l’ente segnali come realizzate in violazione delle norme urbanistiche e i beni estranei alla spiaggia, come l’appartamento o l’automobile dati in uso al gestore.

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Per la Calabria la distinzione pesa in modo particolare. La legge regionale sul demanio del 2005 costruisce lo stabilimento attorno alle opere di facile rimozione, prevede che le strutture precarie si montino a inizio stagione e si smontino alla fine, salvo concessione suppletiva per mantenerle tutto l’anno, e ammette le opere di difficile rimozione solo quando servono a migliorare l’ambiente o il servizio. Dove il lido è fatto di pedane, chioschi e cabine smontabili, la componente patrimoniale dell’indennizzo rischia di essere modesta, e il confine fra amovibile e inamovibile, che la legge regionale e il codice della navigazione descrivono con parole diverse, diventerà materia di perizia e, c’è da scommetterci, di contenzioso.

Il valore delle attrezzature, però, può passare per un’altra porta. La bozza del bando-tipo assegna fino a quindici punti su cento a chi si impegna ad acquistare i beni amovibili dell’uscente, se questi è disposto a cederli, al prezzo fissato da una perizia distinta che resta fuori dall’indennizzo, per favorire la continuità del servizio e il riuso di attrezzature ancora buone. Per chi intende ripresentarsi alla gara, tuttavia, mettere in vendita i propri beni non è una scelta neutra, perché quei punti premiano chi subentra e compra.

Il secondo passaggio riguarda il modo in cui si misura. Le linee guida scartano il valore di mercato, perché le parti non si incontrano liberamente ma vengono messe l’una di fronte all’altra dall’esito di una gara, scartano il valore di liquidazione, perché nessuno sta svendendo nulla, e scelgono il valore negoziale equitativo dei Principi italiani di valutazione, cioè il prezzo che due contraenti determinati, informati e motivati concorderebbero bilanciando i rispettivi interessi. Si parte dal costo storico al netto degli ammortamenti, che ancora la stima a una spesa effettivamente sostenuta, ma è soltanto un punto di partenza. Il perito può riesprimerlo a valori correnti, con la rivalutazione monetaria o con il costo di riproduzione o di sostituzione abbattuto per usura e obsolescenza, senza mai superare il valore d’uso, e deve togliere dal risultato gli aiuti pubblici percepiti e non restituiti.

Per molti piccoli operatori c’è qui una notizia buona e una meno buona. Quella buona è che l’ammortamento va letto in senso tecnico ed economico, non fiscale. Una cabina in muratura già interamente ammortizzata, e quindi a zero nel libro dei cespiti, può ancora valere se è in piedi e serve, e nel calcolo possono entrare anche i beni in locazione finanziaria, che i principi contabili nazionali non iscrivono nell’attivo. Quella meno buona è che tutto si regge sulle carte. Al perito vanno consegnati le fatture, il registro dei cespiti, i bilanci o le situazioni contabili degli ultimi cinque anni, l’attestazione della conformità urbanistica ed edilizia delle opere e il dettaglio di ogni contributo pubblico, con ente erogatore, norma, date e importi. Per un’impresa familiare in contabilità semplificata o in regime forfettario, che non redige un bilancio e spesso non tiene un registro dei beni ammortizzabili, la perizia comincia dalla scatola delle fatture. Chi l’ha conservata parte avvantaggiato.

Lo stesso vale per i lidi colpiti lo scorso inverno. Gli investimenti seguiti a eventi calamitosi dichiarati dalle autorità competenti entrano nel calcolo, e per il ciclone Harry lo stato di emergenza è stato deliberato il 26 gennaio, ma sempre al netto dei contributi ricevuti e non restituiti. Sapere con esattezza che cosa si è incassato, e a quale titolo, diventa parte del valore.

Il terzo passaggio farà discutere, ed è l’equa remunerazione degli investimenti dell’ultimo quinquennio. La legge non dice per quanto tempo vada remunerato quel capitale, e il parere del 2025 aveva definito la nozione priva di corrispondenze negli istituti esistenti. Le linee guida scelgono una strada stretta e lo dichiarano, perché il quinquennio indica quali investimenti contano, non per quanti anni pagarli. La formula proposta moltiplica il costo storico di ciascun investimento, al netto dei contributi, per un tasso di rendimento normale, di norma il costo medio ponderato del capitale del settore, e riconosce al massimo un anno di quel rendimento. Un esempio aiuta. Un lido che due anni prima del bando ha speso centomila euro, senza contributi, per rifare in muratura cabine e servizi, con un tasso ipotetico dell’otto per cento avrà a questo titolo ottomila euro, una volta sola, oltre al valore residuo delle opere. Non quarantamila.

Chi sperava in un rendimento quinquennale resterà deluso, ma la scelta si comprende. Le linee guida mettono sul piatto due rischi, non riconoscere a chi lascia gli sforzi degli ultimi anni e trasformare l’indennizzo in una barriera all’ingresso, e finora il Consiglio di Stato e la Commissione europea hanno guardato soprattutto al secondo. Il messaggio economico è netto. L’indennizzo, avvertono le stesse linee guida, non è un risarcimento e può non coincidere con la perdita effettiva di chi lascia. Restituisce il capitale che resta, non il rendimento che si sperava. E l’avviamento resta fuori dal conto, perché le linee guida misurano gli investimenti che passano di mano, non l’azienda che li ha messi insieme.

C’è poi una parte della perizia che non riguarda il titolare. Il perito deve indicare quanti lavoratori traggono dallo stabilimento la fonte prevalente di reddito per sé e per la famiglia, con l’inquadramento contrattuale e il costo del lavoro, perché i concorrenti possano impegnarsi ad assumerli. In Calabria non è un dettaglio. Secondo l’ultimo rapporto della Banca d’Italia la nostra è la regione con il più alto indice di stagionalità turistica, con l’85 per cento delle presenze del 2024 concentrato fra giugno e settembre, e l’ospitalità vi assorbe molta occupazione estiva, con largo ricorso a contratti flessibili e retribuzioni più basse che negli altri settori. La perizia è il documento attraverso cui quei lavoratori entrano nel bando. Chi rinuncia a chiederla, o la chiede senza le carte, non rinuncia soltanto al proprio indennizzo.

Qualcosa le linee guida chiedono anche ai Comuni, cui raccomandano di fissare per tempo modalità e termini di consegna della documentazione. E poiché il perito non è tenuto ad accertare la conformità urbanistica ed edilizia delle opere, che resta affidata agli atti degli uffici competenti, sarà proprio quella attestazione, in Comuni costieri con uffici tecnici ridotti all’osso, il vero collo di bottiglia, prima ancora della stima.

Resta la domanda che in Calabria viene prima di tutte, cioè se la gara ci sarà. Nell’ultima bozza del bando-tipo visionata spetta all’ente concedente stabilire se le aree siano in numero limitato per scarsità della risorsa, con criteri fissati anche per legge regionale, guardando non solo alla disponibilità fisica della spiaggia ma alla concreta contendibilità delle aree, con un’analisi generale, nazionale o regionale, e una locale. È nella sostanza l’architettura della legge regionale 15 di maggio, che affida la valutazione ai Comuni costieri, e che trova così nel testo nazionale una sponda esplicita. Il ministro Mazzi ha parlato di uno spiraglio aperto dalla Corte di giustizia, che con l’ordinanza del 10 luglio nella causa C-574/25 ha rimesso ai giudici e alle autorità nazionali la verifica della scarsità, caso per caso e su elementi concreti. Vale in entrambe le direzioni, anche per chi sostiene che la risorsa scarsa non sia.

Le associazioni oscillano fra l’apprezzamento di Assobalneari e il giudizio del Sindacato italiano balneari su un testo nella giusta direzione ma generico. Il calendario, però, non si muove. Le linee guida regionali sulla non scarsità, di cui il Comitato tecnico ha sollecitato il 7 ottobre una pubblicazione rapida, dovranno reggere alla prova dei dati, le procedure vanno avviate entro il 30 giugno 2027 e la perizia va acquisita prima del bando. Prepararsi alla stima non significa scommettere sulla gara. Significa non farsi trovare senza carte se la gara ci sarà.

Una considerazione, infine, sulla mia professione. Il Consiglio nazionale guidato da Elbano de Nuccio ha fatto ciò che il decreto non aveva fatto, e de Nuccio ha ragione a parlare di «un contributo concreto dei commercialisti alla costruzione di un quadro di regole certe, trasparenti e tecnicamente solide». Ma un metodo vale quanto chi lo applica. Le cinquine si formano su base regionale, e molte perizie sui lidi calabresi porteranno verosimilmente la firma di colleghi della nostra regione, con una dichiarazione di responsabilità che li espone in prima persona. Il documento chiede di evitare automatismi, forfettizzazioni e generalizzazioni. È l’indicazione più importante, e la più difficile da rispettare quando i tempi stringono.

In un mio articolo precedente concludevo che quel numero, se nessuno lo chiede, è zero. Adesso sappiamo anche come si calcola quando qualcuno lo chiede. Si calcola su ciò che resta a chi viene dopo e su ciò che si riesce a documentare. Il resto, la clientela di trent’anni, il nome sull’insegna, le stagioni andate male, non entra in nessuna formula. Si può discutere se sia giusto. Non ci si può permettere di non saperlo.

* dottore commercialista e pubblicista