Gare balneari, l'allarme sui fabbricati in muratura: «Lo Stato incamererà gratis oltre 7.000 edifici»

Le nuove gare per le concessioni balneari rischiano di trasferire gratuitamente allo Stato migliaia di edifici in muratura. Opere costruite e mantenute dai privati sulle aree del demanio marittimo. L'allarme è stato lanciato dal Coordinamento concessionari demaniali pertinenziali italiani. Alla scadenza dei titoli tutte le strutture fisse passeranno alla proprietà statale e ai subentranti senza un adeguato compenso per chi le ha realizzate.

Questa norma colpirà oltre settemila imprese che gestiscono ristoranti, bar e stabilimenti fissi, azzerando di fatto decenni di investimenti immobiliari e costi di manutenzione. A differenza di chi utilizza attrezzature amovibili e può portarle via, i titolari di beni in muratura riceveranno un indennizzo minimo. Basato sugli ultimi cinque anni.

A muovere l'appunto è l'avvocato Bartolo Ravenna, esperto di demanio marittimo e già portavoce dell'associazione, in un intervento diffuso dalla testata di settore Mondo Balneare.

Secondo Ravenna, il bando-tipo in via di definizione non menziona la tutela di queste strutture. Destinando chi le ha create a perdere ogni diritto di proprietà senza ricevere alcun rimborso significativo.

I numeri del fenomeno e il meccanismo dell'articolo 49

Il fondamento giuridico dell'operazione risiede nell'articolo 49 del Codice della Navigazione, che prevede la devoluzione allo Stato delle opere non amovibili alla scadenza della concessione. Sulla base delle rilevazioni effettuate dal portale Coste360 al 1° ottobre 2026, sul litorale italiano si contano circa 7.447 strutture in muratura in concessione. Di queste, 689 sono già state incamerate dallo Stato e costituiscono pertinenze demaniali. Le restanti 6.758 strutture passerebbero automaticamente nel patrimonio statale con l'assegnazione delle nuove gare.

Questo passaggio, sostiene Ravenna, estenderà di fatto la condizione di "pertinenziale" a una quota massiccia di operatori. Chi finora ha gestito ristoranti, bar o stabilimenti in muratura si ritroverà nella posizione di dover concorrere per riacquistare il diritto d'uso di immobili che ha edificato, ristrutturato e mantenuto per decenni.

I dati territoriali evidenziano la portata capillare del fenomeno: nella sola Emilia-Romagna si contano 593 fabbricati in muratura (di cui 41 già incamerati), mentre la Provincia di Rimini ne registra 160 (con 11 già incamerati).

Strutture amovibili contro muratura: il cortocircuito degli indennizzi

La criticità centrale, sostiene il Coordinamento concessionari demaniali pertinenziali italiani riguarda il marcato divario di trattamento tra chi gestisce aree dotate di attrezzature amovibili e chi opera all'interno di fabbricati fissi. Mentre i concessionari di aree libere impiegano cabine, chioschi e ombrelloni asportabili o cedibili al subentrante, i gestori di edifici in muratura lasciano sul posto beni immobili consolidati, con impianti rinnovati e tetti rifatti a seguito dei danni provocati dalle mareggiate.

L'attuale quadro legislativo, spiega Ravenna, individua l'unica forma di ristoro nell'articolo 4, comma 9 della legge 118/2022, che limita l'indennizzo agli investimenti non ancora ammortizzati e a un'equa remunerazione riferita unicamente agli ultimi cinque anni. Tuttavia, il Coordinamento evidenzia come questo meccanismo risulti fortemente penalizzante.

Investimenti al palo e spese non riconosciute

A causa del clima di incertezza sul rinnovo dei titoli, molti concessionari non hanno effettuato investimenti negli ultimi cinque anni.

Per fabbricati edificati decenni fa, il valore residuo non ammortizzato risulta prossimo allo zero.

Dall'abolizione dei canoni dell’Osservatorio del mercato immobiliare per le pertinenze nel 2021, i costi sostenuti da chi gestisce pertinenze demaniali e da chi conduce edifici non ancora incamerati si sono equiparati, comprendendo imposte come Imu e Tari sulle superfici coperte, oltre ai costi di manutenzione e ricostruzione.

Mentre per i beni mobili un rimborso a parametro sugli ultimi anni risponde a una logica di rapido deperimento, per gli immobili la durata utile si estende su decenni. Di conseguenza, lo Stato e il soggetto subentrante acquisirebbero un immobile avviato e ristrutturato a fronte di una liquidazione quasi nulla per l'operatore uscente.

Le richieste della categoria e l'appello alla Conferenza unificata

Pur non contestando la legittimità costituzionale ed europea della devoluzione delle opere allo Stato, il Coordinamento dei concessionari pertinenziali richiede una revisione sostanziale dei criteri di valutazione e di gara. La categoria sollecita il ricalcolo dell’ammortamento. Mettendo a parametro i rimborsi sulla vita utile reale dell'immobile e non sulla sola durata del titolo concessorio. Chiede il riconoscimento delle spese sostenute per gli interventi di manutenzione straordinaria, consolidamento e ricostruzione effettuati negli anni. Chiede infine di inserire nel bando-tipo punteggi specifici per la gestione e conservazione dei beni immobiliari, al pari di quanto previsto per la continuità aziendale delle strutture amovibili e degli alberghi confinanti.