Stretta di Bruxelles sugli affitti brevi: la mappa del mercato italiano e l'impatto delle nuove norme europee

L'Unione europea accende i riflettori sulla crisi abitativa e punta a regolamentare il mercato degli affitti brevi nelle città e nelle località a forte vocazione turistica. Con la proposta di regolamento "Affordable Housing Act", Bruxelles intende offrire ai governi locali uno strumento normativo chiaro per introdurre vincoli e limitazioni alle locazioni turistiche nelle aree definite "sotto pressione abitativa". La misura risponde a una preoccupazione sociale crescente: oltre il 50% degli abitanti delle città europee considera la scarsità di alloggi a prezzi accessibili un problema immediato e urgente, con ripercussioni dirette sulla competitività economica e sulla mobilità di lavoratori e studenti.

I criteri europei per identificare lo "stress abitativo"

Per evitare interventi arbitrari e garantire certezza del diritto, la Commissione ha stabilito una metodologia comune basata su criteri univoci che gli amministratori locali saranno tenuti a verificare prima di applicare restrizioni.

Il primo è il rapporto prezzo-reddito. Il prezzo medio di vendita di un'abitazione deve equivalere ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite della popolazione locale. In secondo luogo il rapporto tra i prezzi degli immobili e i redditi deve aver registrato un incremento costante negli ultimi dieci anni. Infine deve risultare improbabile un miglioramento della situazione nei tre anni successivi, valutando l'offerta, la domanda e le dinamiche demografiche.

Nelle zone che soddisfano questi parametri, gli enti locali potranno applicare misure che limitano l'accesso e la fornitura dei servizi di locazione a breve termine e l'uso residenziale non primario degli immobili.

Le norme tutelano espressamente le abitazioni principali: i limiti, le autorizzazioni o gli eventuali divieti riguarderanno unicamente le seconde case e le strutture destinate stabilmente all'attività turistica. In questo modo, Comuni e Regioni potranno intervenire su piattaforme come Airbnb e Booking con strumenti efficaci e senza il timore di ricorsi legati al diritto comunitario.

La radiografia del patrimonio immobiliare italiano

I dati forniti dal Centro studi dell’Associazione italiana gestori affitti brevi offrono un quadro dettagliato della distribuzione degli immobili in Italia. I numeri in possesso dell’Aigab dicono che le abitazioni residenziali sono 35,6 milioni in tutto il Paese. Le locazioni a lungo termine (4+4) riguardano 4,3 milioni di immobili, pari al 12,1% del totale. Le seconde case non utilizzate sono 9,6 milioni, a circa il 27% dell'intero patrimonio. Gli affitti brevi con annunci online riguardano 510mila immobili (1,4% del totale abitativo e 5,3% delle seconde case inutilizzate), per un totale di 2,5 milioni di posti letto. La maggior parte degli immobili destinati agli affitti brevi si trova nei borghi, in campagna e nelle località balneari. Nelle grandi città si registra invece una presenza significativa di abitazioni non occupate, con punte vicine al 15% del totale.

Provenienza degli immobili

Dall'analisi del Centro studi Aigab emergono dettagli rilevanti sulla struttura proprietaria e sulle dinamiche economiche del settore.

Il 96% delle case pubblicizzate online appartiene a singoli proprietari. Sono oltre 700 mila le famiglie italiane (circa 2,8 milioni di persone) per le quali l'affitto breve costituisce la fonte principale di sostentamento o il canale per integrare il reddito e preservare il patrimonio immobiliare.

Soltanto il 2,2% delle case oggi destinate a locazione breve era precedentemente affittato a lungo termine. La quasi totalità era già nella disponibilità della famiglia (derivante da eredità, periodi di inutilizzo o trasferimenti temporanei per lavoro). Gli immobili acquistati espressamente come investimento immobiliare rappresentano il 12,6% del totale.

Rendimenti medi annui degli immobili

Nel 2023, il valore medio incassato per ciascun immobile online è stato di circa 17.000 euro. La distribuzione dei ricavi presenta forti variazioni territoriali: si va dai picchi di Roma (39.000 euro) e Milano (circa 31.000 euro) fino alle destinazioni marittime o montane, dove l'incasso medio si attesta intorno ai 6.000 euro all'anno.

Il focus sulle grandi città: Milano, Firenze e Roma

I dati aggiornati ad agosto 2026 di Istat illustrano le dimensioni del fenomeno nei principali centri urbani italiani.

Milano conta un patrimonio complessivo di 827.648 abitazioni, di cui 183.227 (22,1%) in affitto 4+4 e 105.375 (12,7%) non occupate. Gli annunci online attivi sono 16.303, pari al 2% del totale abitativo e al 15,5% delle case sfitte.

A Firenze a fronte di 207.026 abitazioni, 38.505 (18,6%) sono collegate a contratti 4+4 mentre 25.364 (12,3%) risultano vuote. Gli annunci di affitto breve registrati sono 8.947, che equivalgono al 4,3% delle abitazioni cittadine.

Roma dispone di 1.454.511 abitazioni complessive, con 234.699 (16,1%) in affitto 4+4 e 152.852 (10,5%) non occupate. Gli annunci online attivi sono 20.718, rappresentando l'1,4% del totale residenziale.